新社區的管理費，通常自交屋日起開始計算。依實務運作，在管委會正式成立前，社區的初期管理原則上由建商負責，並需於 交屋後六個月內完成代管並協助成立管委會。
待代管期結束後，建商須將尚未動用的管理費與公共設施一併點交給管委會。此時，只要管委會完成成立並向地方政府報備，即可申請由主管機關通知金融機構，將這筆建商代為保管的管理費撥交至管委會專戶，作為社區後續維護、修繕與日常運作的專用資金。
社區管理費常見疑問：
- 管理費一定是從交屋日開始算嗎？
是。新社區管理費通常以個別住戶完成交屋之日起算，不以入住與否為準，除非買賣契約或社區規約另有約定。 - 建商代管期間收的管理費，之後會交給管委會嗎？
會。建商在代管期間代為收取的管理費，於代管期結束並完成點交後，未動用的餘額應一併撥交給依法成立並完成報備的管委會。 - 管委會成立後，這筆錢可以怎麼用？
管委會成立後，管理費僅能用於清潔、保全、設備維護等日常管理支出，並須依預算、決議及規約使用，不得挪作其他用途。 - 管理費和公共基金是不是同一筆錢？
不是。管理費屬於日常運作經費，公共基金則是專供大型修繕或緊急狀況使用的專款，兩者用途、管理方式與動用程序皆不同。
管理費與公共基金重點整理：
- 管理費
- 主要用途：清潔、保全、設備維護等日常支出
- 屬於社區日常運作的基本財源
- 公共基金
- 主要用途：大型修繕、設備更新、緊急應變
- 通常需依社區規約或決議動用
法源依據：依《公寓大廈管理條例》第 28 條規定，當建商出售並完成交屋的戶數達 50% 以上時，必須在 28 天內召開第一次區分所有權人會議，正式成立管理委員會。
2025.12 更新：住戶要求退回預繳的「管理費」怎麼辦？
本篇重點
依據《公寓大廈管理條例》第28條規定：「只要社區大樓已取得產權的住戶超過50%，建商就必須在3個月內以召集人的身份幫社區成立管委會。」也就是第一次的「住戶大會」來「選出管委會主委及相關委員」以及成立社區正式規約。
管委主要工作是協助社區居民管理和解決社區事務，包括社區管理費收支、公共設施管理、解決居民之間的糾紛、組織社區活動等。
新社區管理費從何時開始計算？
通常情況下，新社區的管理費從交屋開始算。建商要在交屋後六個月內協助成立管委會，這段期間稱為代管期。在社區管委會正式成立後，建商會辦理公共設施點交，包括還剩下的管理費，交由社區管委會負責。
客戶交屋時預繳的六個月管理費會在管委會成立後，由建設公司結算後移交管委會管理。在代管期間，還有保全、清潔、行政費等費用，大部分已經在銷售時向區分所有權人收過了。
根據買賣契約，客戶在取得建物使用執照後三個月開始付管理費。如果建設公司通知交屋日期超過三個月，就以實際通知交屋日為準。
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社區公共基金交接時間與申請程序
當公寓大廈成立管理委員會，管委會和建商完成公共設施點交後，就可以向當地政府申請提撥公共基金。這筆費用是未來維護、修繕與運作的重要經費。
申請提撥公寓大廈公共基金程序簡單，只需填寫申請書，並檢附點交清冊證明正本、建築物使用執照影本、區公所報備公文及管理組織報備證書影本、欲撥入帳戶存摺封面影本及公共基金存款單即可辦理。
這筆基金應另外設專戶儲存，並由管理委員會負責管理，使用時需要根據區分所有權人的會議決定。
住戶要求退回預繳的「管理費」合理嗎？
當新屋交屋的喜悅告一段落，社區管委會正式由建商手中接棒時，一個極具爭議的問題往往浮上檯面：「當初交屋時預繳給建商的半年管理費，現在管委會成立了，剩下的錢可以退還給我嗎？」
這個問題在各個新興社區屢見不鮮。住戶認為「這是我的錢」，而管委會則面臨「營運斷炊」的壓力。究竟要求退還這筆預繳費合不合理？
是「預繳款」而非「押金」
在法律合約上的性質。在《預售屋買賣定型化契約》中，這筆錢通常稱為「預收管理費」。
預繳性質： 類似於電信預付卡或健身房會費，這是一筆先行支付的「消費款」，用於支應從交屋日起產生的管理服務。
押金區別： 租屋押金是為了擔保損害，約期屆滿應全額退還；但管理費是用來支付保全薪資、公共水電與電梯保養的。既然服務已經在運作，這筆錢就沒有「原金退還」的道理。
我還沒搬進去，為什麼要扣費？
住戶最常主張退費的理由是：「我還沒裝潢、沒入住，根本沒用到公設。」
根據實務與法律界定，管理費的起算點通常是「個別住戶完成交屋之日」。
資產維護責任： 即使您未入住，保全依然在為您的家門巡邏，電梯依然在為您的資產運行，公設的清潔與維護也在確保您的房價不墜。
責任移轉： 交屋後，房屋的處分權已由建商移轉至住戶。既然擁有了權利，隨之而來的維護義務（管理費）便隨之產生。因此，要求因「未入住」而退回預繳費，在法理上難以成立。
「逐戶退款」千萬母湯？
從管委會的角度來看，答應「個別退現」往往是行政災難的開始：
結算複雜度： 每戶交屋時間不同，剩餘天數與金額各異。若要逐戶核算、發放現金，將耗費龐大的人力成本與手續費。
營運周轉危機： 社區成立初期，公設點交、維修與廠商合約都需要啟動資金。若將預收費用全數退還，管委會帳上將瞬間歸零，隨即又要向住戶收取新的一期費用，這種「先退再收」的做法，僅是徒增行政資源的浪費。
智生活３０年社區管理實務建議：抵繳或轉公共基金
既然「直接退錢」不切實際，實務上最推薦的做法有二：
餘額自動抵繳： 建商移交餘額後，由管委會登錄在各戶帳號。例如：A住戶剩下三個月餘額，則管委會成立後的前三個月，A住戶自動免繳。這不僅保障住戶權益，也簡化財務作業。
轉入公共基金： 透過「區分所有權人會議」決議，將全數結餘款轉為社區公共基金。這筆錢將成為社區美化、增設監控或節慶活動的開辦費，最終受益的仍是全體住戶。
面對退費要求，管委會並非要與住戶對立，而是要維護社區整體的財務健康。只要管委會能清晰公告建商移交的每一分錢流向，並將處置方式提交大會表決，就能將「退不退錢」的個人爭執，轉化為「如何讓社區更好」的集體決策。畢竟，一個財務穩健、運作順暢的社區，才是每一位住戶房價最好的護城河。
常見問題
新社區管理費一定是從交屋日開始計算嗎？
是。新社區管理費原則上自「個別住戶完成交屋之日起算」，與是否實際入住、是否裝潢無關，除非買賣契約或社區規約另有約定。建商代管期間收的管理費，之後一定會交給管委會嗎？
會。建商於代管期間代為收取的管理費，在管委會依法成立並完成公共設施點交後，未動用的餘額必須一併撥交管委會專戶，由管委會負責後續管理。管委會成立後，這筆管理費可以怎麼使用？
管理費僅能用於清潔、保全、設備維護、公共水電等日常管理支出，並須依社區預算、區分所有權人會議決議及規約使用，不得挪作其他用途。管理費和公共基金是不是同一筆錢？
不是。管理費屬於社區日常運作經費；公共基金則是專供大型修繕、設備更新或緊急狀況使用的專款，兩者用途、帳戶與動用程序皆不同。我還沒搬進去，為什麼還是要繳管理費？
因為管理費的起算點是交屋日，而非入住日。即使未實際居住，保全、清潔、電梯維護等服務仍在進行，目的在於維護建物安全與全體住戶的資產價值。交屋時預繳的管理費，可以在管委會成立後要求退回嗎？
原則上不行。這筆費用在法律性質上屬於「預繳管理費」，是用於支應交屋後已發生的管理服務支出，並非可全額退還的押金。住戶個別要求退還剩餘管理費，合理嗎？
不建議，也不具實務可行性。逐戶退款會造成結算複雜、行政成本過高，並可能導致社區初期營運資金不足，影響整體運作。管委會成立後，預繳管理費的結餘通常怎麼處理？
實務上常見做法有兩種：一是登錄為各戶未來管理費的抵繳額；二是經區分所有權人會議決議後，轉入公共基金，作為社區長期建設或修繕使用。公共基金什麼時候可以正式由管委會接手？
當管委會依法成立、完成公共設施點交並向地方政府完成報備後，即可依程序申請，將公共基金撥入管委會專戶，由管委會依法管理與使用。還在用人工收管理費？
管理費起算不清、催繳混亂、對帳困難；口頭各說各話，最後變成爭議與壓力。
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