新社區管理費通常自交屋起開始計算，建商需在交屋後六個月內代管，並協助成立管委會。代管期結束後，建商會將剩餘管理費與公共設施點交給管委會，由住戶正式接手管理。同時，管委會可向政府申請提撥公共基金，作為後續維護、修繕與運作的專用資金。管理費主要用於清潔、保全、日常維護等日常支出，而公共基金則專注於大型修繕與緊急應變，兩者用途不同但同樣是社區運作的重要財源。(2025更新)
本篇重點
依據《公寓大廈管理條例》第28條規定：「只要社區大樓已取得產權的住戶超過50%，建商就必須在3個月內以召集人的身份幫社區成立管委會。」也就是第一次的「住戶大會」來「選出管委會主委及相關委員」以及成立社區正式規約。
管委主要工作是協助社區居民管理和解決社區事務，包括社區管理費收支、公共設施管理、解決居民之間的糾紛、組織社區活動等。
新社區管理費從何時開始計算？
通常情況下，新社區的管理費從交屋開始算。建商要在交屋後六個月內協助成立管委會，這段期間稱為代管期。在社區管委會正式成立後，建商會辦理公共設施點交，包括還剩下的管理費，交由社區管委會負責。
客戶交屋時預繳的六個月管理費會在管委會成立後，由建設公司結算後移交管委會管理。在代管期間，還有保全、清潔、行政費等費用，大部分已經在銷售時向區分所有權人收過了。
根據買賣契約，客戶在取得建物使用執照後三個月開始付管理費。如果建設公司通知交屋日期超過三個月，就以實際通知交屋日為準。
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社區公共基金交接時間與申請程序
當公寓大廈成立管理委員會，管委會和建商完成公共設施點交後，就可以向當地政府申請提撥公共基金。這筆費用是未來維護、修繕與運作的重要經費。
申請提撥公寓大廈公共基金程序簡單，只需填寫申請書，並檢附點交清冊證明正本、建築物使用執照影本、區公所報備公文及管理組織報備證書影本、欲撥入帳戶存摺封面影本及公共基金存款單即可辦理。
這筆基金應另外設專戶儲存，並由管理委員會負責管理，使用時需要根據區分所有權人的會議決定。
管理費及公共基金差異
一般來說「管理費」使用在社區基本經營開支，包括清潔、維護、保全等日常事務管理，例如：文件製作、資訊傳遞、公共區域照明等。
「公共基金」用於社區重大修繕項目，例如：公共區域裝潢、綠化計畫、大樓外牆磁磚換新、更換電梯等。同時也會使用於緊急狀況應變，例如：天災損害修繕等，社區公用設施的重大更新與維護。
管委會通常有權力自行決定使用管理費，而公共基金的使用通常需要經過管委會的審核和住戶的討論決議，尤其是較大規模的計畫。
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Q1. 新社區管理費從何時開始計算？
通常自交屋起算；多數契約約定「取得使用執照後 3 個月開始付」，若建商通知交屋超過 3 個月，則以實際通知交屋日為準。代管期滿、管委成立後由管委會接手收支與管理。Q2. 代管期費用與預繳的 6 個月管理費怎麼處理？
代管期內的保全、清潔、行政等多已於銷售時向住戶收取；住戶預繳的 6 個月管理費，在管委會成立與建商完成公共設施點交後，由建商結算移交給管委會管理。Q3. 管委會何時要成立？法律依據是什麼？
依《公寓大廈管理條例》第 28 條：已取得產權住戶逾 50% 時，建商應於3 個月內召集第一次住戶大會，選出主委與委員並成立管委會與規約。Q4. 公共基金何時可申請？需要哪些文件？
管委會成立並與建商完成公共設施點交後可向地方政府申請撥入。常見附件：申請書、點交清冊證明正本、使用執照影本、區公所報備公文與管理組織報備證書影本、撥入帳戶封面影本、公共基金存款單等。Q5. 公共基金如何保管與動支？
應設專戶管理；支用以區分所有權人會議決議為準（特別是重大工程），並保存會議紀錄、憑證、對帳與公告，確保透明與可稽核。Q6. 若建商延遲成立／點交或對金流有爭議，怎麼處理？
先以書面函請限期辦理並保存證據；必要時循主管機關申訴或申請調處。涉及款項與文件交接，務必以清冊簽收＋對帳報表落實，並公告重點以維持住戶知情權。
