重點摘要
2025 更新:管理費能漲嗎？可以，但不得由管委會單獨決定，須依《公寓大廈管理條例》第18條由區分所有權人會議決議並書面公告生效。漲價主因多為人事、水電、維修與新增公設成本上升；若認為不合理，可在知悉後 3 個月內向公寓大廈爭議調處委員會申請調處。想減輕支出，可評估雲端對講機、EMS 充電管理、智慧櫃等方案，在不降服務品質下控管成本。
本篇重點
管理費去哪了？
這是社區住戶最常見的疑惑，讓我們先簡單了解管理費用途。
一般來說「管理費」使用在社區基本經營開支，包括清潔、維護、保全等日常事務管理，例如：文件製作、資訊傳遞、公共區域照明等。
管委會通常有權力自行決定使用管理費，但有時涉及大筆開支時，可能需要社區住戶的共識或開會決議。
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為什麼管理費漲價？
根據主計處2023年統計，住宅管理費指數漲勢加劇，年漲2％創下新高。
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隨著物價飛漲，社區管理人事、水電、設備維護等支出跟著年年攀升，社區日常營運所需的資金也跟著增加，加上許多新建案有更多公設或其他附加設施，拉升了整體管理費，若管理費不足，社區維護也會受到影響。
有些社區為了減少人事成本，縮減鐘點清潔人員時段，導致公區髒亂、垃圾堆積；撤掉夜間保全，造成夜間社區管理的安全隱憂。在重大設備故障的突發狀況發生時，時常需要額外的費用支出，若社區基本營運費用不足，更可能發生沒錢維修的狀況。以上因社區營運資金不足所導致的狀況，對於居住品質容易大打折扣。
管委會可以自行決議管理費漲價嗎？
答案是「不行！」
根據《公寓大廈管理條例》第18條規定，公共基金應經「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」。包含管理費及公共基金漲幅、繳納方式…等，與住戶權益相關之事項，均需要經由住戶大會決議修改。
社區公告決議事項必須用「書面」的方式通知、公告全體住戶，不能單用電話口頭告知。
仍覺得管理費不合理，該怎麼處理？
若仍覺得通過住戶大會決議的管理費不合理，可以直接向管委會提出異議，或是在知道管理費調漲的3個月內，向「公寓大廈爭議事件調處委員會進行調處」請調解處理。
如何降低社區管理成本
舊社區常面臨設備老舊維修不易的問題，檢修排除問題到實際約工，可能需要耗費大半年時間，無法即時得到解決，且往往需要支出大筆費用。若涉及到住戶需要自行多支出費用，也難取得共識。
降低維護及維修成本，成為社區管理人員在考量合作廠商的重點之一。
現代雲端設備的使用普及，除了管理變得更加有效效率，同時也能省下不少支出。
雲端對講機
◆ 免逐戶拉線，省下大筆施工、維護費用。
◆ 及時排除問題，提供售後終身服務。
◆ 物管系統整合，App未接可轉接市話/手機。
社區電動車充電樁
◆ 專屬於社區住戶的充電樁，回家充電免排隊。
◆ 整合社區管理系統，易管控使用狀況、收費機制。
◆ EMS智慧能源管理系統，智慧監控安全有保障。
包裹智慧櫃
◆ 解決社區無保全時段的包裹領取問題。
◆ 雲端智慧櫃，一站式整合物管系統。
◆ 及時排除問題，終身服務社區。
- Q1. 管委會可以自行決議管理費漲價嗎？
不行。須依《公寓大廈管理條例》第18條，由區分所有權人會議決議，並以書面公告載明內容與生效日後施行。 - Q2. 合法調漲需要哪些程序與文件？
① 提案與會議通知／議程 → ② 開會決議（達法定門檻）→ ③ 會議紀錄與決議書 → ④書面公告（調幅、理由、生效日、計算方式、聯絡窗口）→ ⑤ 保存公告與寄送證明。 - Q3. 調幅有上限嗎？怎麼判斷「合理」？
法規未定全國統一上限，合理性取決於成本基礎與程序正當性。建議公開：人事／水電／維修等成本增幅、預算/決算表、委外報價與比較，並提供調幅試算與理由說明。
- Q4. 我覺得調漲不合理，怎麼處理？
先向管委會提出書面異議；仍無共識時，可於知悉後 3 個月內向「公寓大廈爭議調處委員會」申請調處。準備會議紀錄、公告、收費明細與你的具體訴求。
- Q5. 不降服務品質，如何降低管理成本？
導入可衡量的數位工具：雲端對講機降低佈線維修、EMS 充電管理優化用電費率與分攤、智慧櫃解決無保全時段包裹；再搭配公告推播與已讀存證提升管理效率。
