當你在管委會群組提議：「那個…今年是不是該討論漲管理費了？」 換來的通常是一陣尷尬的沉默，或是住戶群組裡的狂轟猛炸：「什麼都要漲？」、「錢都花去哪了？」、「管委會是不是亂花錢？」
身為委員，你心裡也苦：基本工資年年漲、電費調升、電梯老舊要修，不漲管理費，難道要讓社區變廢墟？ 但硬幹只會引發罷免潮。調漲管理費是一場心理戰，你不能只帶「計算機」，你得帶「策略」。
本篇結合 2026 最新法規與實務談判技巧，教你如何用合法程序、合理數據，讓住戶心甘情願買單，實現「安全下莊」
這篇文章不講艱深的談判理論，智生活直接給你一套「生存攻略」，教你如何在不被罷免的前提下，幫社區補足救命錢。
懶人包總結：順利漲價的關鍵 3 步驟
先省後漲： 談漲價前先亮出「節流成績單」（如導入自動化、節能），證明管委會已盡力把關，累積談判籌碼。
合法程序： 漲價屬住戶權利義務，嚴禁管委會私下決議，務必經過「區權會」表決並書面公告才生效。
定額提案： 避開敏感的「漲幅%」，改用「每坪漲 5 元」或「每戶多個便當錢」等具象金額降低心理抗性。
法源依據：
《公寓大廈管理條例》第 18 條（公共基金與管理費之繳納，應經區權會決議）。
《公寓大廈管理條例》第 31、32 條（區權會出席門檻與假決議之規定）。
《公寓大廈管理條例》第 21 條（住戶欠繳管理費之催告與處理）。
本篇重點
錢去哪了？住戶最氣的「亂花錢」迷思
很多住戶以為管理費是「定存」，殊不知它是「消耗品」。要說服住戶，不能只喊窮，要具體指出「通膨三殺手」：
人事成本飆升（最有感）： 基本薪資連年調漲，保全、清潔人員的合約價如果不跟著動，好的人才留不住，留下來的往往是素質堪憂的「打瞌睡保全」。漲價不是為了廠商，是為了我們自己的服務品質。
公共電費與維護： 台電調漲電價，加上大樓燈具、抽水馬達全天候運轉。
設備「雙老」效應： 房子越老，修繕頻率越高。十年前電梯只要保養，十年後可能要換鋼索、機板。
💡 智生活重點提醒！ 建議製作一張簡單的**「社區收支圓餅圖」**貼在電梯公告，讓住戶一眼看出：80% 的錢其實都拿去付保全薪水和電費了，能動用的雜支其實很少。
1.管委會可以自己決議漲價嗎？絕對不行！
許多熱心委員覺得「為了社區好，我們先決議小漲 」這絕對不行。 依據《公寓大廈管理條例》第 18 條規定：公共基金（包含管理費）的權利義務，必須經由「區分所有權人會議（區權會）」決議。
2.正確的「安全下莊」流程
管委會提案： 搜集數據，擬定「漲價方案 A/B/C」（例如：漲 5%、10%、或每坪加 10 元）。
公告周知： 必須以「書面」方式公告開會通知與議程，不能只用 LINE 講講。
區權會決議： 需達到法定出席人數與同意門檻。
會議紀錄公告： 決議後 15 日內送達各住戶並公告。
⚠️ 防雷重點： 如果跳過區權會，由管委會擅自調漲，住戶不僅可以「拒繳漲幅部分」，還能將管委會告上法院主張「決議無效」。千萬別為了省事惹官司。
3.溝通的藝術：談漲價前的「三個籌碼」
資深主委都知道，要談漲價，必須先證明「我們已經盡力省錢了」這叫「節流優於開源」。
籌碼 1：砍掉看不見的浪費（公共電費）
- 行動： 地下室停車場更換感應式 LED 燈、調整契約容量。
- 說明： 「我們今年透過換燈管省了 5 萬電費，但人事成本漲了 10 萬，缺口真的補不起來。」
籌碼 2：導入科技替代人力（這是趨勢）
- 行動： 引進智慧櫃、雲端對講機。
- 說明： 「現在人工最貴。我們導入系統就是為了不增加保全人數，也能維持服務。」
籌碼 3：分級漲價方案
- 行動： 給住戶選擇權，不要只有「漲」跟「不漲」。
- 說明：
- 方案 A：每坪漲 5 元（維持現狀，勉強打平）
- 方案 B：每坪漲 10 元（可以累積基金，明年洗外牆）
- 方案 C：不漲價（必須縮減夜間保全、減少清潔頻率）
- 讓住戶自己選擇「生活品質」，而不是你強迫他付錢。
補充說明：管理費去哪了？
這是社區住戶最常見的疑惑，讓我們先簡單了解管理費用途。
一般來說「管理費」使用在社區基本經營開支，包括清潔、維護、保全等日常事務管理，例如：文件製作、資訊傳遞、公共區域照明等。
管委會通常有權力自行決定使用管理費，但有時涉及大筆開支時，可能需要社區住戶的共識或開會決議。
更多內容：大樓管理費用在哪？一篇文章告訴你！
仍覺得管理費不合理，該怎麼處理？
若仍覺得通過住戶大會決議的管理費不合理，可以直接向管委會提出異議，或是在知道管理費調漲的3個月內，向「公寓大廈爭議事件調處委員會進行調處」請調解處理。
4.如何降低社區成本？你需要的是「數位轉型」
如果漲價實在過不了關，或者你想展現管理績效，「智生活」的科技方案是目前 CP 值最高的解法。這不是買設備，這是買「長期的低維護成本」。
- 雲端對講機，省下百萬維修費
- 室內對講機壞了找不到料、全社區重拉線路動輒數十萬甚至百萬。
- 智生活解方： 直接用住戶的手機當對講機。免拉線、免維護費、沒有設備折舊問題。就算不在家，也能透過 App 接聽訪客通話，安全性更高。
- 包裹智慧櫃，釋放保全雙手
- 購物節一到，保全忙著收包裹，門禁管制變鬆散，還容易發生包裹遺失糾紛。
- 智生活解方： 24 小時自助領取。讓保全回歸「巡邏與安全」本業，甚至在小社區可以評估縮減保全時段，直接省下巨額人事費。
- EMS 充電管理：使用者付費，公庫不失血
- 電動車充電電費算不清，住戶吵成一團。
- 智生活解方： 結合社區管理系統，自動計算度數、自動扣款。不管是時間電價還是專設一戶，都能精準做到「誰用誰付錢」，絕不讓沒開車的阿嬤幫你付電費。
結語：漲價不是罪，沒品質才是失職
各位委員，面對通膨，我們無法改變大環境，但我們可以改變管理的手段。 與其在「漲 500 元」上跟住戶紅著臉爭辯，不如攤開財報、導入科技工具，讓住戶看見：「這個管委會是真的在幫大家精打細算。」
當你證明了「每一分錢都花在刀口上」，信任感建立了，漲價就不再是難題，而是一種為了守護社區的「共同投資」
不是所有管理費問題，都需要多做事來解決。
很多時候，關鍵在於有沒有用對制度。
這份白皮書，專為委員會整理：
- 社區管理費常見的制度風險 × 資安風險全盤解析
- 為什麼「看似省事的做法」，長期反而成本更高
- 不同管理模式下，委員風險與隱性成本的實際差異
如果你正在擔心的不是操作，而是這些問題：
- 我們現在的管理方式，有沒有資安漏洞？
- 如果真的出事，委員會扛得住嗎？
- 有沒有不增加人力、不增加衝突的改善方式？
你可以申請免費諮詢智生活專屬社區顧問，
協助你快速盤點目前制度與資安的風險位置。
常見問題
Q1：我們社區存款還有好幾百萬，住戶說「不缺錢」，為什麼還要漲？
別把「救命錢」當「零用錢」花。
那些存款通常是「公共基金」，是為了將來換電梯、修外牆、大樓拉皮準備的（資本門）。而每個月收的管理費是「日常營運開銷」（經常門）。
如果不現在微調管理費來應付水電人事漲幅，一旦動用到那筆老本，以後大修就要大家一次拿幾萬元出來，那樣會更痛。
Q2：一樓住戶或沒住人的空屋，可以要求管理費打折嗎？
原則上不行，除非規約有寫。
依據法規，管理費是基於「區分所有權人」的身份分擔共用部分的維護責任（如結構安全、社區門面），而非「使用者付費」。房子沒人住，結構還是會折舊，管委會還是得維護。
不過，如果您真的都沒用公共水電，我們或許可以討論在「垃圾清潔費」等非固定項目上做微調（需經區權會同意）。
Q3：開區權會一直流會，湊不到三分之二出席怎麼辦？
善用「假決議」門檻。
如果第一次會議出席人數不足（通常需 2/3），可針對同一議案重新召集會議。第二次會議只要有 1/5 以上 的區分所有權人出席（依規約可能不同），做出的決議即為「假決議」。
公告後若無人反對，視為成立。這是解決「冷漠社區」推動漲價的合法手段，但建議非不得已少用，以免撕裂鄰里情感。
Q4：如果有住戶堅持「漲價不合理」，只願意繳舊的金額怎麼辦？
這屬於欠繳管理費。
只要區權會決議合法通過（程序沒瑕疵、有書面紀錄），漲價就對全體住戶生效。
- 存證信函：先發函催告，要求補足差額。
- 支付命令：若積欠超過兩期，可向法院聲請支付命令。
- 訴請法院：這是最後手段，管委會勝訴機率極高，且訴訟費通常會由敗訴方（住戶）承擔。
Q5：漲價方案該怎麼訂才容易過？
「定額制」比「費率制」更容易被接受。
- NG 做法：「管理費每坪調漲 10%」。住戶聽到 % 數會覺得漲很多。
- OK 做法：「每坪調漲 5 元」或「每戶每月多一個便當錢（100元）」。
將金額具象化、微小化，同時提供明確的「預算缺口表」（例如：明年預估虧損 20 萬，漲這 5 元剛好補平），讓數據說話。