社區公設點交，絕對不是開個會、簽個名就結束的一日行程，而是一場動輒歷時 1～2 個月的長期拉鋸戰。對剛上任的第一屆管委會來說，一邊要應付深夜噪音檢舉、雜物堆放、樓梯間菸味等生活問題，一邊還得消化建商簡報、工程單與社區規約，稍有不慎，就可能卡在安全設施驗收不確實、責任歸屬模糊、瑕疵修繕拖到天荒地老。智生活將以實際案例與《公寓大廈管理條例》為基礎，帶你掌握社區公設點交的關鍵步驟與三大底線原則，幫助管委會從「被夾在中間」變成「穩穩守住全體住戶權益」的關鍵角色。
本文重點：解決建商與管委會之間的點交爭議、避免成為「夾心餅」的壓力、應對建商推諉責任的話術（如：折價取代修繕、保固期計算爭議）。
公設點交 重點
捨棄「先看外觀」的錯誤習慣，採用 「安全 > 功能 > 美觀」 的優先級。
首要檢查：消防設備（感知器、排煙、幫浦）、機電系統、發電機、電梯。
次要檢查：公設功能（泳池、健身房）。
最後檢查：美觀瑕疵（油漆、磁磚色差）。
聘請專業： 推薦社區在許可範圍內，編列預算聘請「第三方驗收廠商」。這筆錢（通常數萬至十數萬不等，視坪數而定）絕對不能省，這能幫社區省下未來數百萬的維修費。
法源依據： 《公寓大廈管理條例》相關規定57 條（移交義務）
內容：起造人（建商）應於管理委員會成立後七日內，會同主管機關與管委會進行現場檢測與移交。
應用：確認建商有「檢測功能運作正常」並「移交相關圖說」的法律義務，非僅形式簽名。
法源依據： 《公寓大廈管理條例》相關規定第 49 條（罰則與強制力）
內容：起造人若拒不點交或拒絕改善缺失，主管機關可處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並得令其限期履行；屆期不履行者，得連續處罰。
應用：作為管委會面對建商拖延戰術時，最強力的談判籌碼。
本篇重點
「社區公設 點交」第一屆管委會如何避免成為建商與住戶間的夾心餅？
社區公設點交是場長期拉鋸戰
但事實是,社區公設點交往往是場長期拉鋸戰。智生活從很多新建社區的實際經驗來看，在不同社區的點交爭議裡，第一屆管委會最常卡在三件事：
- 安全設施驗收不確實
- 責任歸屬模糊不清
- 瑕疵修繕曠日廢時
這些問題不僅影響居住品質,更可能讓社區陷入長期糾紛。但深入了解後發現,新任管委真正的焦慮不是不願意做,而是問題太複雜、不知從何下手。
別擔心,本文將逐步帶您掌握社區公設點交的關鍵要點。
社區公設點交要多久? 通常1-2個月的驗收期
許多新手管委會委員常誤以為公共設施點交是個簡單的列出缺失→建商修繕→簽字確認，然而，資深管委會委員和物業管理專家都強調：現實往往是一場殘酷的「長期抗戰」！
⏳ 點交時程的現實：1～2 個月的驗收期
一般社區的公共設施，從最初的初驗、到複驗，再到最終正式完成交付給管委會，整個流程通常需要1～2 個月的時間。
這也導致一個常見的狀況：住戶入住之後，很可能會發現許多公共設施都還無法立即使用。
💡 資深管委建議：切勿心急，耐心是關鍵！
面對公設尚未開放使用的情況，請千萬不要心急！
公共設施的驗收工作是社區權益的重大保障，絕對需要花費時間仔細、嚴謹地進行檢查和確認。唯有徹底驗收，才能確保未來設施的品質與維護順利。
驗收重點：別讓「看得見的瑕疵」掩蓋了「看不見的危機」
點交時,往往關注大廳牆面是否有刮痕、磁磚是否有色差等「美觀性」問題。然而,真正導致點交卡關、甚至危及身家安全的,往往是看不見的機電與消防系統。
實務上曾有社區委請專業廠商驗收,一口氣發現超過三百項缺失,其中包含消防幫浦水壓不足、發電機測試未過等重大瑕疵。若只顧到「外觀」而忽略「安全」設施,一旦發生火災或電梯故障,後果不堪設想。
社區案例
某新成屋社區的社區公設點交初期,住戶群組充斥著大廳牆面刮痕、梯廳磁磚裂縫、中庭植栽不符預期等抱怨照片。建商態度配合,派遣油漆工批次修補,還客氣表示「這些我們會負責」。
管委會將大部分精力投入這些「看得見的地方」。結果是當消防安檢通知到來,專業廠商一口氣揪出超過三百項缺失,包括:
- 感知器位置錯誤
- 排煙風機風量不足
- 消防幫浦水壓不穩
建商改善一個月後仍有百餘項問題未解決,消防設備、水電管線等關鍵系統依舊無法全部正常運作。結果從首次點交到一年多後第二屆管委會上任,社區才終於將全部缺失處理完畢。
驗收優先順序
✅ 第一優先:安全系統
- 消防設備(感知器、排煙風機、消防幫浦)
- 電梯系統
- 水電管線
- 發電機
✅ 第二優先:功能設施
- 泳池設備
- 健身房器材
- 門禁系統
✅ 第三優先:美觀問題
- 牆面刮痕
- 磁磚色差
- 植栽景觀
責任歸屬:小心保固期的文字遊戲
📜 法律規定:建商的點交義務
《公寓大廈管理條例》第57條明文規定:
建商應在管理委員會成立後的七日內,會同政府主管機關與管委會完成共用部分及附屬設備的現場檢測與移交,確認功能運作正常。
然而,在實務操作中,建商利用資訊不對等與專業落差,使社區陷入維權困境
⚠️ 常見話術一:「還沒點交,所以保固還不算」
- 責任推諉: 即使消防設備因缺失被開立改善通知單、導致社區面臨罰款風險,建商仍常聲稱部分修繕應由管委會承擔,雙方因此陷入無止盡的爭議。
- 住戶自費修繕的窘境: 由於建商拖延,社區內諸如泳池磁磚脫落、健身房器材無法使用、電梯頻繁故障等問題,最終常由住戶無奈自費維修。
法律專家強調:公設在完成點交前,建商對共用設備負有完整的保管與維修責任。任何設備損壞或不合規之處,責任均不得歸咎於住戶或社區管理組織。
⚠️ 常見話術二:拒修繕、改折價,將維修責任轉嫁管委會
建商提議「這筆 50 萬給你們，你們自己找人修」千萬不能要，通常那筆錢絕對不夠修到好。一旦管委會收了錢並簽字點交，後續發現結構性的大問題（如泳池漏水導致地下室壁癌），建商就已免責，管委會將面臨住戶的巨額求償
- 拒絕修繕改支付維修費: 建商拒絕繼續修繕缺失,轉而以折算維修費的方式,將款項支付給管委會,要求社區自行承擔後續修繕與風險。
- 被迫先行墊付的財務壓力: 更有社區為避免罰款,被迫自行出資完成消防安檢所需的修繕,再向建商求償,對管委會造成巨大的財務與法律壓力。
瑕疵修繕的消耗戰：以法拒絕建商以「拖」待變
曾有社區委員認真檢查缺失，提給建商的清單列了上百項，建商卻總是「修一半」，或者以「折算維修費」的方式試圖用現金打發管委會自行處理 。這種拖延戰術容易耗盡委員的耐心，導致管委會因疲於奔命而草率簽字點交，最終留下無法根治的病灶。
面對建商施工瑕疵修繕不完全、點交程序一拖再拖的困境，管委會必須善用法律賦予的權力，主動出擊。
🔔 啟動公權力介入：強制建商限期改善與罰則
步驟一:書面告知並報請處理
- 將缺失項目列冊
- 以書面方式正式告知建商進行修繕
- 同時報請縣市主管機關介入處理
步驟二:主管機關介入要求限期改善
- 若缺陷可歸責於建商,主管機關將要求建商負責修復改善
- 建商必須在一個月內改善完成
- 改善後再次會同管委會辦理移交手續
步驟三:連續開罰施壓
- 若建商遲遲不點交或拒不改善
- 縣市主管機關可依據《公寓大廈管理條例》第49條規定
- 對建商處以4萬元以上20萬元以下罰鍰
- 要求限期履行合約
- 建商若不改善,主管機關可連續開罰
若起造人（建商）遲遲不點交或拒不改善，縣市主管機關可依據《公寓大廈管理條例》第49條規定，對建商處以4萬元以上20萬元以下罰鍰，並要求限期履行合約。建商若不做改善，主管機關可連續開罰，以此強制建商履行修繕及移交義務。
３原則，幫你守住社區公設點交底線
- 不要心急簽字:寧可多花1-2個月徹底驗收,也不要草率點交留下後患
- 優先檢查安全設施:消防、電梯、水電管線比美觀問題更重要
- 善用公權力:遇到建商拖延,立即報請主管機關介入
換個角度看：點交不是為了「吵贏」，而是為了「交接」
很多新任委員把點交視為一場「與建商的戰爭」，雙方劍拔弩張。但若從治理的角度看，《公寓大廈管理條例》第57條賦予了管委會權力與責任——代表全體區分所有權人進行檢測，有權在功能正常無虞前拒絕移交 。
但如果你把點交只當成「吵贏建商」的戰爭，很容易掉進兩個坑：
為吵而吵，反而忽略了真正該處理的重點（尤其是安全）。
把所有住戶都拉進情緒裡，沒人有心力去做制度。
💡 比較健康的視角
建商：有義務交付符合設計與法規的建築與設備，也有他的成本考量與風險控管。
管委會：是這一屆的「代班班長」，負責把問題整理成清單，確認修繕到位，為下一屆打地基。
住戶：是真正長期住在這裡的人，他們關心的是安全、生活品質、費用合理性。
✅把握３原則 社區公設點交輕鬆做：
有一份清楚的缺失清單，每一項都有照片、位置、狀況說明。
每一次建商修繕，都有紀錄與回報（哪一天、修了什麼，誰驗收）。
重大決策（例如：是否接受某一項修繕方式、是否同意延後某設備點交），都有會議紀錄與決議。
換句話說，點交不是為了吵出一個贏家，而是把「工地」一步步變成可以放心居住的「家」，並且留下紀錄，讓下一屆管委不會從零開始。
智生活作為社區委員與住戶的聯絡簿
智生活 在此不僅是管理費系統，更是您的社區紀錄中心：
證據保存： 將點交過程的公告、缺失照片、修繕進度都可以透過系統讓住戶了解。
決策透明： 重大修繕決議透過系統投票或公告，資訊透明讓住戶安心，委員放心。
順利交棒： 讓下一屆管委會能一鍵承接所有歷史資料，不讓社區權益因換屆而歸零。