李先生的困惑可能是不少新任委員都想過的問題。要解決這個問題，首先你要對物業公司人事成本有基本概念，才會知道價格是否偏離行情。這裡我們從法規角度來切入問題。你知道聘用一哨24小時的保全，物業公司到底需要付出多少成本嗎？不少社區都以為聘保全沒什麼門檻，只要付個28K的最低薪就可符合勞基法規範，但你知道嗎？依照法律規定，多數社區的保全並不適用一般人的每月最低薪27,470元的規定。
依照勞動部解釋，保全人員屬於適用勞基法84條之1的工作者，每月約定上班時數最高可到240小時，遠超過正常勞工每月174小時的值班上限。依法規如果每月正常工時達到240小時以上，每月基本薪資應該至少達到3.5萬元以上(參見：基本工資今起調升 保全、社福業月薪35K起跳)。實務上，許多物業都會排加班到法定的每月上限288小時，加班越多換算下來加班費也越高。例如小林是社區保全，公司每月給他排班24天每天12小時計算，則合法實領薪資最低應達到38,687元。如果加上其他額外加班，則最低實領薪資可能達到4.2萬以上(詳請參見勞動部官網說明)。所以除非社區保全是三班輪值，否則多數情況下，合法起薪應至少在3.8萬以上。
讀到這裡，如果你以為這些就是物業公司全部的人事成本那就錯了。法律除了規範薪水，還規範公司負擔額外的勞健保，故公司實際支出還得比員工薪資多20%-30%。除勞健保，多數社區的保全都是24小時常駐的，所以原本固定班的人休假時公司必須另派機動人員代班。加上代班人員的薪資與相關勞健保換算，等於物業公司光維持一哨24小時保全的成本就達到 5.8X2=11.4萬元。除保全外，其他總幹事或秘書值班方式與一般上班族較為接近，變化也就沒那麼大。總幹事的薪資行情通常是3.5萬起跳，有經驗的可能會到4、5萬。秘書則稍稍略低，3萬起跳，最高可到4、5萬。各個崗位詳細薪資行情換算後的聘用成本可參見下表。
| - | 合法的經常性薪資待遇行情 | 合法的經常性薪資待遇行情 | 合法的經常性薪資待遇行情 |
|---|---|---|---|
| 合法的經常性薪資待遇行情 | 3.5萬~5.5萬 | 4.2萬~7萬 | 同每人每月聘用成本 |
| 秘書 | 3.5萬~5.5萬 | 3.6萬~5.8萬 | 同每人每月聘用成本 |
| 保全(288小時/月) | 3.8萬-4.5萬 | 4.6萬-6.5萬 | 5.8萬-8.1萬 |
物業報價太低，當心犧牲服務品質
物業公司報價遠低於行情，很可能是物業公司為了搶下標案，刻意壓低報價。乍看是社區賺到，實際上卻會讓現場人員薪資待遇低於正常水平(這裡的正常水平，是指依勞基法員工應獲得的基本待遇)。待遇差，應聘者就有更高機率會是缺經驗、或工作態度不佳的人。同時也容易導致社區物業人員流動率上升(這很好理解，如果一份工作每天工時12小時、每月薪水才3萬、沒加班費也沒勞健保，你能做多久？)
物業管理是個非常需要對鄰里生態知根知底的工作，如果因為過差的待遇導致人員頻繁更換，對社區安全與服務品質並非好事。物業公司能找到固定班的員工來頂替還算好的，最怕的是待遇低到連固定班都找不到，物業也沒足夠機動人員來代班，只能臨時招現金班來頂替。這概念跟請工讀生差不多，每每來個數天半月就走，你對服務品質能有多高期待？要是連現金班都找不齊，物業公司就真的只能把一個人當兩個用。一位員工天天工作超過12小時、連續超過半個月沒假可休，你說他上班睡覺該怪誰？正所謂要馬好又不給馬吃草，現今台灣許多對於物業人員品質的抱怨，其實有一半責任也是在於許多社區遴選物業公司只以低價當作標準，卻不知這種風氣正是導致物業行業待遇普遍低迷、好人才留不住的元凶。
也因此真正注重服務品質的物業公司，價格再怎麼壓，也應該維持一個能給予員工基本待遇的底線。好在現在不少社區也逐漸意識到這個問題，除了價格，也開始看重服務品質。智生活曾遇過一個社區，當時該社區的物業公司因應基本薪調漲，在續約時提高報價。報價提高自然在區權會引發許多人的質疑，當時公司副總就親上火線說明，當場試算了薪水和報價的關係，並且表示他們相信只有給員工合理的待遇、才能留住好人才、維持服務品質。最終區大投票結果，社區以超過三分之二同意票數接受調漲續約。
所以，物業公司報價多少才合理？站在省錢角度，固然會覺得越低越好，但再便宜，也得要是你想要的品質與效益，錢才花得值得。否則就像許多社區抱怨的，花錢請人來自家門口睡覺有啥意思呢？如果社區總是追求低價，在抱怨保全睡覺前或許也該用勞基法來審視一下，自家預算是否應有所調整。
自聘總幹事和保全雖然省，但這些問題要想清楚
有些社區摸清了物業人員行情後，就會想，既然如此我何必讓物業公司賺這中間一手，我自己聘保全和總幹事，豈不是最省？但如果省錢這麼簡單，為什麼絕大多數社區仍然找物業公司服務，而非自己自聘保全與總幹事呢？其實之所以大家願意讓物業公司賺一手，主要還是有以下現實考量：
一、人員素質難以把控
二、休假代班問題
三、社區財務的監督機制
四、勞健保問題
社區聘人，仍適用勞基法規定。管委會必須按照法規，為雇員申報勞健保。不要以為自聘，便宜行事無傷大雅。之前就曾有社區管委會沒有如實提撥勞退，最後勞工局介入調查，管委會除需補齊所有費用，還將面臨最高百萬元罰鍰。可說得不償失。(新聞連結)
綜合上述種種麻煩，雖然確實偶而有社區在物業公司服務過程中，發現總幹事或保全人不錯，最後自己出高薪把人給挖下來的情況。但考量到後續種種麻煩，這樣做的仍然是極少數的小社區。多數情況，社區還是會優先與物業公司簽約為主，以獲得較高的保障。
了解合理花費，依照預算規劃社區管理模式
社區管理花錢是常態，重點是要物有所值。以物業管理來說，最重要的是安全、其次是便利，而核心就在於提供服務的「人員素質」。如果社區總是為了省而省，反而可能犧牲了追求安心與便利的初衷。如果真的有財務壓力，正確做法應該是住戶討論共識，因應調整管理費、或變更管理模式。 特別是20年以上中高屋齡的社區，要知道過去20年物價已幾乎翻倍，若未曾調整管理費出現赤字也屬正常，適時接受合理調漲或改變管理模式才是正途。
花得有價值，才叫「成本控制」
大多數社區都在意「省錢」，但其實，真正會讓社區「漏財」的不是花太多，而是花在錯的地方。 例如：
- 社區平均月收入只有15萬，不願調漲管理費又要硬撐24小時保全
- 傳統對講機壞一台修一台，修到最後發現線路壞掉修不了，之前的錢都白花了
在科技發達的今天，這些其實都是「可避免的浪費」。 社區若能提前部署對講機與智慧包裹櫃，不僅強化住戶體驗，也能釋放保全人力、減少溝通成本，是「會算帳」的社區才懂的精明選擇。 現在就趕快來了解聰明省錢的辦法，別再讓社區預算花了卻沒效益👇