每年到了預算編列的時候，管委會總會面臨一樣的煩惱：「物業公司開價這麼高，我們是不是可以自己請人就好？」、「自聘總幹事、保全真的會比較省嗎？」
這些疑問我們很常聽到，也確實反映出管委們為社區荷包操心的心情。到了2025年，隨著基本薪資、勞保費率、工時規範陸續上調，這些選擇更需要審慎評估。本篇文章會一步步帶你看清楚：自聘人力真的省嗎？物業管理費用都花去哪？又有哪些地方，其實可以用更聰明的方式來省錢、省麻煩。
在帳面上，自聘的確很吸引人。例如：總幹事月薪抓 60,000 元、保全人員一人月薪 40,000 元看起來只要請兩三位人員，就能搞定整個社區的日常管理和安全防護。但是現實卻沒那麼簡單。
自聘容易忽略的「額外成本」
- 法定福利支出：勞健保、特休、年終獎金一樣都跑不掉
- 管理壓力：誰負責考勤？誰負責處理抱怨？
- 人員流動風險：離職怎麼辦？找人又得重來一遍
- 備援問題：請假、值班交接、訓練都得自己扛
委外給物業公司優點
- 完整的排班與替補體系
- 客訴處理與作業SOP
- 招募與教育訓練
- 提供24小時輪值、巡邏、報修系統
簡單說，你不只在買人力，更是在買「服務穩定度」與「風險轉嫁」。
二、【一張表看懂】社區每月物業管理費用怎麼來的？
管委最常問的問題之一是：「這筆報價為什麼會這麼高？」以下用一張表讓你快速看懂一個中型社區的實際開銷概況：
| 項目 | 月費用範圍 | 說明 |
|---|---|---|
| 總幹事薪資 | 6 ~ 7 萬元 | 含勞健保、年終、責任津貼等 |
| 白天保全（2人） | 約 9 萬元 | 兩班制，月休 8 日，含替補安排 |
| 夜間保全（1~2人） | 約 11 萬元 | 輪休與假日人力，時薪與津貼更高 |
| 行政與備援支出 | 約 1 ~ 2 萬元 | 含代理保全、突發支援、加班等 |
| 每月總支出 | 約 27 ~ 29 萬元 | 若再加年度保養與設備維護，數字更高 |
如果社區嘗試自行吸收這些工作，除了人事成本，還需考慮風險、效率與住戶滿意度下降的機會成本。
三、【錢都燒哪去？】為什麼夜間保全成本那麼高？
很多管委在看到每月總費用後，第一個念頭是：「可不可以先取消夜間保全？」這的確是多數社區開始調整管理方式時的第一步。你知道嗎？夜班保全的實際費用，可能比你想像的還要高出一大截。
我們來拆解一下夜班哨點的真實支出（每天12小時 × 一個月）：
| 項目 | 說明 | 費用（元／月） |
|---|---|---|
| 工時總計 | 12 小時 × 30 天 = 360 小時 | – |
| 時薪估算 | 約 256 元（含年工時、加班、休假影響） | – |
| 人力支出 | 256 × 360 = 約 92,308 元 | 約 92,308 元 |
| 管理公司利潤（20%） | 包含保險、替補與人資處理 | 約 18,462 元 |
| 總計 | 約 110,770 元 |
光是一個夜間哨點，社區就要花超過 11 萬元／月，這還不含日間人力與總幹事的支出。
這也就是為什麼越來越多社區開始思考：「我們是不是可以調整夜間安排，把重複性高的事情交給系統？」
四、【更聰明的選擇】如何降低社區管理成本又不犧牲品質？
近年來，許多社區導入了「人機混合管理」的概念，目的不是砍人，而是讓人力去做更有價值的事，把例行性、重複性、風險高的任務交給設備支援，以下為常見兩種對應設備與其解決的問題：
| 晚間管理需求 | 對應設備 | 功能說明 |
|---|---|---|
| 包裹收發與通知 | 智慧包裹櫃 | 自動通知住戶、有紀錄、支援多件與長時間保管 |
| 訪客應門、門禁開關 | 雲端對講系統 | 可由住戶手機影像應答與遠端開門，無需現場保全協助 |
這些設備不只解決夜間人力不足問題，也避免了保全輪班壓力、深夜突發應對與住戶等待時間等隱性成本。
五、實際社區做法：不一口氣改，而是「先試、再擴大」
許多社區導入智慧設備時，並非一次大規模更動，而是：
從單一哨點或門禁場景開始
觀察住戶回饋後逐步擴大應用
搭配原有保全做階段性交接
假日或深夜時段優先試行
這樣做法更能避免衝突與住戶不適，亦有助於管委會在年度預算與住戶溝通中取得平衡。
六、結語：比起省小錢，更重要的是「把人力花在對的地方」
社區管理從來不是只看數字，而是要看整體運作的穩定與住戶的感受。
若只是把保全拿掉、總幹事減薪，反而會讓住戶不滿、服務品質下降，對社區長遠發展極為不利。如果能妥善使用工具與設備，讓人力負責更需要「判斷與溝通」的工作，將例行瑣事交由系統代勞，那麼每一筆物業管理費用都會用得更有效率。
現在就趕快來了解聰明省錢的辦法，別再讓社區預算花了卻沒效益👇