李先生是社區新任主委，最近看社區財報，發現社區光每月聘用24小時保全就花了15萬。社區只有白班、晚班各1人，和1位部分時段清潔人員，怎麼會花這麼多錢？社區戶數只有100來戶，每月15萬實在有點吃不消。李先生忍不住上網問卦，報價是不是太高了？聽說自聘總幹事或保全比較省，是不是真的？
物業報價會太高嗎？帶你了解物業人事成本
李先生的困惑可能是不少新任委員都想過的問題。要解決這個問題，首先你要對物業公司人事成本有基本概念，才會知道價格是否偏離行情。這裡我們從法規角度來切入問題。你知道聘用一哨24小時的保全，物業公司到底需要付出多少成本嗎？不少社區都以為聘保全沒什麼門檻，只要付個28K的最低薪就可符合勞基法規範，但你知道嗎？依照法律規定，多數社區的保全並不適用一般人的每月最低薪27,470元的規定。
依照勞動部解釋，保全人員屬於適用勞基法84條之1的工作者，每月約定上班時數最高可到240小時，遠超過正常勞工每月174小時的值班上限。依法規如果每月正常工時達到240小時以上，每月基本薪資應該至少達到3.5萬元以上(參見：基本工資今起調升 保全、社福業月薪35K起跳)。實務上，許多物業都會排加班到法定的每月上限288小時，加班越多換算下來加班費也越高。例如小林是社區保全，公司每月給他排班24天每天12小時計算，則合法實領薪資最低應達到38,687元。上如果還會有其他額外加班，則最低實領薪資可能達到4.2萬以上(詳請參見勞動部官網說明)。所以除非社區保全是三班輪值，否則多數情況下，合法起薪應至少在3.8萬以上。
讀到這裡，如果你以為這些就是物業公司全部的人事成本那就錯了。法律除了規範薪水，還規範公司負擔額外的勞健保，故公司實際支出還得比員工薪資多20%-30%。除勞健保，多數社區的保全都是24小時常駐的，所以原本固定班的人休假時公司必須另派機動人員代班。加上代班人員的薪資與相關勞健保換算，等於物業公司光維持一哨24小時保全的成本就達到 5.8X2=11.4萬元。除保全外，其他總幹事或秘書值班方式與一般上班族較為接近，變化也就沒那麼大。總幹事的薪資行情通常是3.5萬起跳，有經驗的可能會到4、5萬。秘書則稍稍略低，3萬起跳，最高可到4、5萬。各個崗位詳細薪資行情換算後的聘用成本可參見下表。
| 合法的經常性薪資待遇行情 | 加上勞健保與加班費的每人每月聘用成本 | 加上代班人員後派駐該崗位的每月成本 | |
| 總幹事/經理 | 3.5萬~5.5萬 | 4.2萬-7萬 | 同每人每月聘用成本 |
| 秘書 | 3萬-4.5萬 | 3.6萬-5.8萬 | 同每人每月聘用成本 |
| 保全(288小時) | 3.8萬-4.5萬 | 4.6萬-6.5萬 | 5.8萬-8.1萬 |
有了這些概念，社區自己心中就有一把尺，可去衡量物業招聘人的待遇與報價是否合理。俗話說：「賠錢的生意沒人做」。算完報價與成本後，理論上物業應該還會有至少2-3成的利潤空間。只要價格在這個範圍內都是合理的報價，如果高了或許就可以談談看。當然，每個物業公司的定位不同，不可一概而論。例如豪宅特勤保全都有接受完整的近戰體術或甚至是緊急應對的戰術操演，遇持槍歹徒也能與對方沉著拚搏，薪資開到5萬以上都是正常。甚至於一些真正能做到「飯店式管理」的豪宅經理，年薪百萬都是有可能的。物業公司的行情多少，104爬一下對方招人的待遇都能知道。但這裡我們特別要談的是明顯低於行情的狀況。許多時候，社區追求省錢，看到低於行情的報價可能會以為撿到寶。但奉勸這樣的社區最好別興奮得太早，有道是「天下沒有白吃的午餐」。既然物業公司能報告低價，背後肯定有報低價的原因。
物業報價太低，當心犧牲服務品質
物業公司報價遠低於行情，很可能是物業公司為了搶下標案，刻意壓低報價。乍看是社區賺到，實際上卻會讓現場人員薪資待遇低於正常水平(這裡的正常水平，是指依法員工應獲得的基本待遇。包括薪水低於最低薪、沒有加班費、沒勞健保和勞退…等等)。待遇差，應聘者就有更高機率會是缺經驗、或工作態度不佳的人。同時也容易導致社區物業人員流動率上升(這很好理解，如果一家公司叫你每天工作12小時、每月發不到3萬、也不給加班費，這種公司你會想待？)
物業管理是個非常需要對鄰里生態知跟知底的工作，如果因為過差的待遇導致人員頻繁更換，對社區安全與服務品質並非好事。物業公司能找到固定班的員工還算好的，最怕的是待遇低到連固定班都找不到，物業也沒有足夠的機動人員來代班，只能臨時招現金班來頂替。這些人性質跟工讀生差不多，每每來待個數天半月就走，你能對服務品質有多高期待？如果連現金班都找不齊，物業公司就真的只能把一個人當兩個用。一個員工天天工作超過12小時、連續數周沒假可休，你說他上班想睡覺應該怪誰？正所謂要馬好又不給馬吃草，現今台灣許多對於物業人員品質的抱怨，其實有一半責任也是在於許多社區遴選物業公司只以低價當作標準，卻不知這種風氣正是導致物業行業待遇普遍低迷、好人才留不住的元凶。
也因此真正注重服務品質的物業公司，價格再怎麼壓，也應該維持一個能給予員工基本待遇的底線。好在現在一些社區也逐漸意識到這個問題，除了價格，也開始看重服務品質。智生活曾協助某個社區舉辦區權會，那天正好物業公司因應基本薪調漲，在新一期合約主動漲價，公司副總親上火線說明，當場試算了薪水和報價的關係，並且表示他們相信只有給員工好的待遇、才能留住好人才、維持服務品質。最終區大投票結果，社區以超過三分之二同意票數接受調漲續約。
所以，物業公司報價多少才合理？站在省錢角度，固然會覺得越低越好，但再便宜，也得要是你想要的品質與效益，錢才花得值得。否則就像許多社區抱怨的，為啥要花錢請人來自家門口睡覺？如果社區總是追求低價，在抱怨保全睡覺前或許也該審視一下自家預算是否應有所調整？
自聘總幹事和保全雖然省，但這些問題要想清楚
有些社區摸清了物業人員行情後，就會想，既然如此我何必讓物業公司賺這中間一手，我自己聘保全和總幹事，豈不是最省？但如果省錢這麼簡單，為什麼絕大多數社區仍然找物業公司服務，而非自己自聘保全與總幹事呢？其實之所以大家願意讓物業公司賺一手，主要還是有以下現實考量：
一、人員素質難以把控
自己找人，意味著這人的身家素質社區須自行掌握。物業保全是負責社區安全的人，但若請來的人操守有問題，就會變成引狼入室。一般管委會和住戶都有各自工作要忙，還要自行過濾人員素質、監督其工作狀態，無疑是大挑戰。萬一出問題，哪個管委敢負責？跟物業公司簽約至少社區還有機會跟公司求償。如果自聘、就只能跟個人求償(前提是這人還沒捲款潛逃)，而且就算求償成功，對方是否有賠償能力也是問題。
二、休假代班問題
按照勞基法規定，勞工享有休假權益。就算是最苛刻的標準，勞工最多一個月排班天數也就24天。本來如果找物業公司簽約，這部分公司會負責派人代班。但如果是自聘，社區就只能自己想辦法、不然就得放空城。而且回到人員素質把關的問題，找誰來代班也是大問題。
三、社區財務的監督機制
說起來你可能很意外，但物業這行真正懂財報的人並不多。通常只有主秘、財務秘書有這樣能力。很多總幹事也只是會看、不一定會做。所以要找到一位擅長財報的總幹事或行政保全並不容易。再來，比起會不會更麻煩的是監督問題，關係到錢，不只看操守更看細心度。請物業公司，總部都有監督防錯的機制，減少出錯。若社區自聘，監督指導就只能委員親力親為了。
四、勞健保問題
社區聘人，仍適用勞基法規定。管委會必須按照法規，為雇員申報勞健保。不要以為自聘，便宜行事無傷大雅。之前就曾有社區管委會沒有如實提撥勞退，最後勞工局介入調查，管委會除需補齊所有費用，還將面臨最高百萬元罰鍰。可說得不償失。(新聞連結)
綜合上述種種麻煩，雖然確實偶而有社區在物業公司服務過程中，發現總幹事或保全人不錯，最後自己出高薪把人給挖下來的情況。但考量到後續種種麻煩，這樣做的仍然是極少數的小社區。多數情況，社區還是會優先與物業公司簽約為主，以獲得較高的保障。
除了省錢更要顧安全，智慧系統幫助兩種願望一次達成
社區的管理，考量開銷是難免，安全更是首要目的。在公共基金尚能支持的情況下，建議優先挑選合法合規的物業公司，確保人員素質，安全才能得到最高保障。如果因戶數少、預算吃緊，或戶數過多，物業人手不足，建議可優先挑選有使用智慧社區系統的物業公司。目前全台有超過250家物業公司、8,000棟社區使用智生活，是公認最方便、最多人使用的智慧社區系統。透過智慧系統不只可幫助提高物業作業效率與管理品質，也能增加居民的便利。例如可使用雲端對講機架構的門口機取代原本年久失修的對講機系統。住戶透過手機App隨時接聽社區大門門鈴，監看大門畫面，並從App遠端做開門，整體花費僅需每月數千元，就能減輕物業人手吃緊的問題。另外社區也可導入智慧櫃，物業登記包裹放入櫃子後，住戶就能自行領取。如果搭配智慧社區系統去作管理，還能做到同戶包裹放入同櫃、與入櫃即時通知領取。若使用智生活的月租方案，每月只需六千多元就能導入。這些都是幫助社區省錢同時維持管理品質的好方法。