重點總結: 公共基金 是「共用部分與附屬設施」的專用資金，用來支應日常維護與重大修繕、改良與緊急應變，動用與支出需依區分所有權人會議決議並全程留痕、專款專用。
公共基金，是社區資產安全與品質維護的關鍵後盾。這筆資金專門用於維修共用設施、改善社區環境，以及因應突發狀況。新上任的管委會若不了解其法律定位與使用規則，不僅容易誤用，還可能觸法。
本篇專欄將用實務案例與條文解析，為您拆解公共基金的來源、用途、使用程序與常見爭議，協助新手主委與管委「用對錢、走對程序、守住信任」。
本篇重點
公共基金是什麼？新手管委必懂法律定位
1. 公共基金的來源
依《公寓大廈管理條例》規定，社區大樓必須設立公共基金，資金來源包含：
建商首次提撥（依工程造價分級）
住戶定期提繳（依區權會決議）
基金孳息與其他收入
建商提撥標準如下：
工程造價 1,000 萬以下：2%
1,000 萬～1 億：1.5%
1 億～10 億：0.5%
超過 10 億：0.3%
2. 專戶保管與信託管理
公共基金不得混用或挪用至個人帳戶，應設專戶保管；住戶大會同意下，也可交由金融機構信託管理，提升安全與專業度。
公共基金 ≠ 管理費
項目 用途 管理費（管理基金） 清潔、警衛、公共水電、例行保養、行政費 公共基金 重大修繕、設備改良、災損緊急應變等「大事」 大筆花費應遵循流程：提案 → 區權會決議 → 招標 → 監造 → 驗收 → 撥款，並留存完整紀錄。
4. 基金隨屋轉移
公共基金為全體住戶共有資產，具有以下特性：
- 不得轉讓、扣押
- 不得用於抵銷或個別退還
- 房屋買賣時隨產權一併移轉
也就是說公共基金不能個別請求退還、不能抵押或轉讓，屋主變更時，基金權利隨產權一併轉移。
5. 公開透明是關鍵
管委會應定期公告基金的收支與使用情況，住戶有權查閱會計資料與帳冊。未公告者恐遭主管機關裁罰。
社區公共基金怎麼用？能不能用？用在哪裡？
「日常開銷」與「重大工程」用途要分清
日常開銷 → 用管理費：如清潔、保全、水電與行政開支
公共基金專門處理「重大事項」：
- 外牆修補、屋頂防水
- 電梯或管線汰換
- 消防設備更新
- 門禁監視器升級
- 景觀植栽或公共空間改善
- 天災意外緊急搶修
- 注意：重大工程必須先經管委會議同意才能動用。
哪些事不能做？
公共基金採「專款專用」原則，僅能用於社區修繕或改善，以下用途均屬違規：
- 挪用至與社區無關之用途
- 高風險投資（股票、投資型保單等）
違規使用不僅觸法，管委會還可能承擔法律責任。
公共基金三大原則
- 專款專用：僅用於全體住戶共同利益，包括日常維護、必要修繕、設施改良及緊急支出
- 決議在前、公開在後：任何動支需經區分所有權人會議通過，並做到資訊透明
- 專戶管理、權利隨屋：資金須專戶或信託管理，權利隨房屋買賣移轉，不得個別退還
七種社區公共基金常見情境的合規用法
根據《公寓大廈管理條例》，以下情境可動用公共基金，但多數須經住戶大會決議：
1. 電梯汰換與大修
- 性質：共用設備重大修繕，可動用公共基金
- 資金不足時：採「基金＋按持分分攤」方式補足
- 相關案例：支持按坪數分攤，一樓住戶仍需分擔（屬間接受益）
- 決策流程：第三方檢測評估 → 方案比較 → 依法決議 → 招標監造 → 階段驗收與分期付款
2. 外牆拉皮與結構補強
- 性質：共用部分重大修繕改良，可動用基金
- 優先考量：涉及落物風險者優先處理
3. 屋頂防水
- 性質：典型共用部分修繕，可由公共基金支應
- 審查重點：保固年限、材料規格、施作範圍
4. 消防設備定檢與汰換
- 性質：公共安全必要支出，定期檢修更新可由基金列支
- 緊急情況：優先動支並補行報告
5. 門禁系統與監視器更新
- 性質：管理與安全設備升級，可動用基金
- 配套措施：強化個資告示、權限控管與影像保存期限設定
6. 景觀植栽維護與遊具修繕
- 性質：公共空間維護改善，可由基金支應
- 採購注意：避免分割採購，降低稽核疑慮
7. 無障礙改善（坡道、扶手、出入口動線）
- 性質：共用部分設備改良，依法可行
- 建議作法：專業評估搭配住戶說明會提升共識
小結：社區公共基金是支應日常維護、重大修繕改良與緊急應變的專用資金。動支需經區分所有權人會議決議，專戶管理、全程留痕、定期公開，是管委會正確用錢的基本要求。
社區大樓公共基金（又稱公基金、公共維修基金）是「共用部分與附屬設施」的專用資金：支應日常維護、重大修繕／改良與緊急應變。動支以區分所有權人會議決議為前提，專戶（或信託）管理、全程留痕、定期公開，是管委會把錢花對地方的基本盤。
社區公共基金常見問題
Q1：可以把公共基金投資保單或股票嗎？ 不可以。公共基金限用於社區共同利益事務與修繕，投機性投資不符專款專用原則，且可能涉及背信等法律風險。
Q2：住戶欠繳管理費或基金怎麼辦？ 經催告仍不繳費者，管委會可訴請法院強制給付及利息。
Q3：基金收支需要公開到什麼程度？ 須定期公告收支、保管及運用情況；住戶可查閱或影印會計憑證。拒不配合者，主管機關可科處罰鍰。
Q4：電梯汰換可以使用基金嗎？ 可以。屬共用設備汰換；金額龐大時常採「基金＋分攤」方式。
Q5：主委可以臨時動用公款嗎？ 不可以擅自動用。公共基金運用需經業主大會決議；違者屬越權行為，嚴重可能涉及刑責。
Q6：基金是我的「押金」嗎？賣屋時可以退還嗎？ 不是。基金屬全體共有，隨屋移轉，不得個別請求退還或抵銷。
Q7：屋頂防水、外牆拉皮屬於「重大修繕」嗎？ 是的。需經區權會決議通過後才能動用基金。
Q8：基金可以當作臨時周轉金嗎？ 不適宜。法律定位為修繕儲備與共同事務經費，應保持充足水位，避免影響緊急應變能力。
Q9：如何提升住戶對基金使用的信任？ 持續公開透明、建立制度化流程與成果紀錄，實務上已證明能顯著提升繳費率與支持度。
Q10：主委換人時，基金資料如何交接？ 包含帳簿、會計憑證、印鑑、結存款項等均應移交，新任管委可依法查閱；拒不移交可依法處罰。
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數位化財務公告：月報、季報與決算透過App推播及雲端記錄，實現「有紀錄的制度化溝通」。
線上投票與問卷：重大修繕提案前先收集住戶意見，提升決議效率與共識。
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當用途邊界清楚劃分、程序穩定執行、資訊公開透明時，公共基金就不只是資金工具，更是延長建築壽命、維護安全品質的「長期保固」機制。
多數社區在此框架下都能順利運作，關鍵在於專業決策搭配住戶監督，讓每一分錢都花在對的地方。
