修繕本來是為了解決問題，卻常因責任沒釐清、錢先亂出，讓管委會陷入「不處理被罵、亂處理更麻煩」的兩難。其實多數修繕爭議沒有那麼複雜，只要先搞清楚「責任怎麼判」與「費用怎麼出」，管委會就能在合法、合理的前提下處理事情，也避免讓全體住戶替個人問題買單。
這篇文章不鑽艱深的法律條文，而是用實務上站得住腳的方式，帶你把修繕責任判斷清楚，讓管委會在處理爭議時有依據、可交代、也好交接。
- 懶人包總結：解決爭議的關鍵 3 步驟（口訣：先定性、再定因、最後定錢與決議）
- 確認性質：先問「這段/這件設備服務誰？」用服務範圍判專有/共用（別用位置或直覺）。
- 確認原因：把「故障原因」拿到可寫進紀錄的證據（廠商初判＋照片/紀錄），判老化或可歸責。
- 確認程序與金流：對應決議層級與費用來源（管委會授權或區權會），並把會議紀錄、憑證與公告做齊。
- 法源依據
- 《公寓大廈管理條例》第 6 條 (必要進入時不得拒絕)、第 10 條 (專有/共用修繕與費用、可歸責者負擔)、第 11 條 (重大修繕/改良要區權會決議)、第 12 條、第 23 條、第 34 條、第 35 條、第 36 條
⭐️專有部分、共用部分、約定專用、約定共用等名詞定義，依同條例相關定義條文認定
本篇重點
常見問題：這個壞掉「到底誰要修」——管委會怎麼判斷?
先把「責任」拆成兩件事
很多糾紛其實不是在吵「要不要修」，而是在吵：
- 誰負責處理（找廠商、發包、監工、公告、留紀錄）
- 誰出錢（管理費/公共基金/住戶自付/可歸責者負擔）
管委會最容易踩雷的是：責任未釐清就先動公基金，或是明明住戶可歸責卻讓全體買單。
修繕責任 3 層判斷: 照這順序做，讓你安心避雷
第 1 層：先判「這是什麼部分」
專有 / 共用 / 約定專用 / 約定共用，是所有判斷的起點。
➡️簡單記：「只有某一戶能用」偏專有；「全體共用、不可切割」偏共用。
第 2 層：再判「為什麼壞」
把原因分成兩類，結論會差很多：
自然老化/正常耗損：通常走既定流程與費用分攤
可歸責於住戶（裝修破壞、不當使用、人為撞損）：通常可歸責者負擔
➡️管委會要做的是「留證據＋走程序」，不是吵起來!
第 3 層：最後才決定「用哪筆錢＋決議層級」
把修繕想成兩種：
一般維護/修繕（例：公共照明、門禁故障、局部補漏、抽水馬達維修）
通常走：管委會會議決議 → 依規約授權額度執行 → 留存憑證與紀錄- 拆除 / 重大修繕 / 改良（例：外牆大面積整修、電梯汰換、屋頂防水全面重作）
通常要走：區分所有權人會議決議，並依公共基金或分攤方式處理
「只想平安卸任」的管委日常：最常見的修繕爆點
每次有人在群組丟一句：
「這個漏水/管線問題，你們管委會要處理吧？」
場面就開始變微妙。
你知道不處理會被罵；但你也知道亂處理、亂出錢，之後財務被翻、程序被檢討，被罵得更兇。
這時候管委會最需要的不是辯論能力，而是一套大家都買單的判斷流程：用「標準」說話，不用「立場」硬扛。
灰色地帶最常吵的 3 種類別判斷
1、漏水: 看到水 ≠ 就是公設
➡️常見情況：社區頂樓漏水多為屋頂防水層老化、女兒牆/收邊裂縫或落水頭堵塞。
建議固定做法：
- 先確認來源（外牆/屋頂/防水層/主幹管/分支管/住戶裝修）
- 再依來源判專有或共用
- 若疑似可歸責（裝修破壞、防水層被打穿）就請對方配合釐清
💡 專業補帖： 若漏水點位於兩戶之間的共同壁或隔層地板內的管線，依《公寓大廈管理條例》第 12 條，維修費原則上由雙方共同負擔，除非能證實是其中一方裝修破壞或使用不當導致。
2、管線：不要用「位置」判，要用「功能」判
很多管線「穿過住戶家」但服務全棟，反而更容易吵。
你可以用一句話講清楚：
「我們先看這段管線『服務範圍』是全棟還是單戶，再決定責任歸屬。」
3、老化 vs. 不當使用：差別在「證據」
遇到電梯、門禁、停車場柵欄這種，最容易各說各話。
管委會最該做的是：
- 維修單/檢測報告寫清楚故障原因
- 照片/監視器截圖留存
- 把原因放進會議紀錄
資深管委教你怎麼回：住戶常見 5 問
原則只有一個：不推拖＋不先承諾出錢＋回到流程與證據。
Q1：這影響到我家，管委會就該修？
資深管委這樣說：
我們會先依固定流程確認「來源與服務範圍」，釐清是共用或專有、是否可歸責，再決定由管委會執行或請住戶自行處理。
我們不能在責任未明時先動用全體住戶的錢。
Q2： 你們先修再說，之後再跟他要錢不行嗎？
資深管委這樣說：
我們理解您很急，但「先用公基金墊付」會讓全體住戶先買單，後續追償也更容易引發爭議。
比較穩的做法是：先勘查釐清責任、把廠商初判與證據留存，再決定由誰出錢、由誰發包處理。
Q3： 你們不是管委會嗎？為什麼還要我自己找人來看？
資深管委這樣說：
我們不是不協助，而是因為在目前這個階段，還無法確定是不是屬於管委會可以直接處理的共用部分。
管委會依法只能對「共用部分」發包與處置，若問題實際上是在住戶專有範圍內，我們反而不能用公共經費或直接介入。
所以才會先請住戶協助找人確認來源與範圍，等性質釐清後，若確認屬於共用部分，管委會就會依法接手處理；若屬專有，則由住戶自行處理，避免一開始就修錯、出錯錢。
Q4： 我不想讓人進屋查漏，隱私怎麼辦？
資深管委這樣說：
我們尊重您的隱私，所以會先用書面/群組說明勘查目的、範圍與時間，採「最小打擾」方式，也可請您指定家人在場。但依《公寓大廈管理條例》第 6 條，為維修共用部分或其所屬管線而有必要進入時，住戶不得拒絕。若因拒絕導致損害擴大，後續法律責任與賠償將更難釐清，建議配合勘查以利止損。
Q5：你們到底什麼時候修？不要只會說流程！
資深管委這樣說：
我們同意要有效率，所以把處理拆兩段：
① 先止損（短期）：先安排勘查，必要時先做臨時止漏/安全處置
② 再根治（長期）：依勘查結果確認責任與費用來源後，走管委會或區權會決議並發包
這樣能避免「急著修但修錯」，反而拖更久、花更多錢。
我們並非要推拖，而是要確保：修得有依據、錢出得公平、程序做得完整，才能對住戶交代、也保護每一位委員。
新手管委必學 5 招：讓修繕「有依據、可交代、好交接」
- 先定義案件類型：一般修繕 vs 重大修繕（決議層級不同）
- 先留證據再談錢：照片、報修紀錄、廠商初判
- 回到規約與授權額度：能做的就依法做；不夠授權就走區權會（別硬扛）
- 會議紀錄與公告要做足：這是「保護委員」的防彈衣
- 有爭議就用第三方：技師/專業鑑定報告，讓「專業判斷」取代「情緒對罵」
⭐️提醒：本文為一般性實務整理，個案仍可能因「規約約定、現場事實、鑑定結果」而不同。遇到爭議案件，建議同步保全證據並取得專業鑑定/法律意見，以免誤判責任或程序。
常見問題
Q1：住戶室內漏水，但樓下受害，管委會一定要修嗎？
不一定。先釐清來源是共用（外牆/屋頂/主幹）或專有（分支/室內裝修），再決定責任與費用。
Q2：住戶不讓進屋查漏，管委會怎麼辦？
先用書面/公告說明勘查目的與時間、降低打擾；若涉及共用部分維護與必要進入，原則上住戶不宜拒絕（仍建議依規約與個案情況處理）。
Q3：管委會不修會怎樣？
若屬共用部分且涉及安全、公共利益，管委會有維護與修繕職務；建議以「啟動流程、提案決議、公告透明」降低風險。
Q4：住戶質疑「為什麼不公開資料」怎麼回？
利害關係人於必要時，可請求閱覽或影印規約、財務報表、會議紀錄等資料，管理委員會不宜拒絕。
Q5：什麼狀況一定要提區權會？
涉及共用部分之「拆除、重大修繕或改良」通常需依區分所有權人會議決議。