身為管委的您，是否也曾像影片中聊到的一樣，受到住戶質疑：為什麼我們社區的管理費比別人貴？為什麼我們社區的管理費漲價？本文將從社區年度的支出結構出發，拆解管理費計算公式、分攤邏輯、試算案例、漲價原因，並建議管委會向住戶溝通管理費收費項目的要點。
社區支出常見結構
一般社區的常見支出項目包含保全費、清潔費、公共電費、電梯保養等，其中以人事類的支出占比最高。依下方案例社區參考範例來看，人事支出(保全費、清潔費)的占比，高達總支出的50%。
管理費怎麼算
參考公式
管理費（月） = 〔年度總支出 × (1 + 安全係數%)〕 ÷ 12 ÷ 分攤基數 × 分攤係數
- 年度總支出：各項費用加總
- 安全係數：建議 3–10%，視為年度預備金/緩衝
- 分攤基數：可用總坪數或總戶數
- 分攤係數（示例）：坪數×1.0、樓層×1.05、車位×0.3
管理費的計算，多數社區皆以年度預算為基礎，除以管理費期數(此處以月繳計算，共12期)，並按面積或戶數分攤。此公式僅作為範例，社區可依規約另設分配權重。
案例試算
影響管理費的因素
管理費的實際金額，除了受到以上說明的坪數、分攤戶數、社區支出結構的影響外，社區年齡、大環境的變動也都會影響社區支出，導致管理費漲價。
人事成本增加 → 清潔/保全費用上升
114 年（2025/01/01 起）台灣最低工資提高至月薪 28,590 元、時薪 190 元，多數清潔與保全人力的底薪與排班成本會連動上升，帶動外包合約費用調整。（參考對照：113 年月薪 27,470 元 → 114 年 28,590 元，單人月差 +1,120 元，未含加班/津貼/勞健保雇主負擔等）。
舉例：若社區有保全 4 位＋清潔 1 位（合計 5 人），僅以最低工資調幅估算：
→ 5 × 1,120 = TWD 5,600/月；若雇主保險等附加成本抓 10% 緩衝 → 約 6,160/月。
管理重點：請把人事合約與政府薪資公告並列，讓住戶理解「管理費調整是政策與市場工資的必然反映」。
電價上漲 → 公共用電成本上升
電價調整，社區「公共用電電表」（常見屬於表燈非營業用/其他類別）的每度電成本即受影響。編列預算時，應以用電度數（kWh）×新舊單價差計算年增幅。
舉例：若大樓公共用電每月 10,000 kWh、電價平均上調 +0.2 元/度 → 年增 10,000 × 0.2 × 12 = TWD 24,000。
備註：請依社區實際電費帳單分季節/級距估算；台電夏/非夏分段計價請參照電價表。
2 台低層電梯：3,000×2=6,000 kWh/年；每度調升 +0.2 元 → 年增 TWD 1,200。
2 台高樓電梯：30,000×2=60,000 kWh/年；每度調升 +0.2 元 → 年增 TWD 12,000。
管理重點：把公共照明/機電/電梯的近三年用電度數與電價變動，整理成「用電×單價」的對照表，讓住戶看見管理費調整的直接原因。
設備老化維修頻率提升 → 維修/檢查/材料預算拉高
電梯（法定維護與年檢頻率）
法規要求按月維護保養並留存紀錄，安全檢查頻率依用途與屋齡而異。一般大樓多為每年一次。屋齡超過15年者，多數類型提升為每半年一次或每年一次。
電梯越老，檢查頻度↑、耗材更換率↑、故障停機時間風險↑，預算遞增。
外牆磁磚/飾面（安全診斷與修繕）
屋齡增長、熱脹冷縮與滲水會提高鼓脹剝落風險。多個直轄市要求外牆安全診斷檢查與申報，若未依規定申報，則處罰鍰並限期改善。
需編列檢測（如打診/紅外線）＋繩索/吊籠作業＋局部修補或全面更新的預算與期程。
公設設施（園藝、泳池等）
園藝綠化：地方工程/養護規範列明日常作業包含澆水、除草、修剪、草坪修整、補植、病蟲害防治、施肥等；多年後植栽汰換率與災後搶修需求上升。
游泳池：必須符合水質標準（例：pH 6.5–8、有效餘氯 1.0–3.0 ppm、總生菌數/大腸桿菌群限值），實務上意味著藥劑耗材、每日檢測、循環過濾運轉與耗電成本。
管理重點：把法定檢查（頻率/項目）與維護作業清單對映到年度預算，明確呈現「必須做」與「建議做」，降低住戶對維修與養護的模糊感，讓住戶理解調整管理費，是為了維持社區的居住品質。
智生活作為連結管委、物業與住戶的溝通利器，整合管理費、社區公告、規約辦法等功能，協助管委在管理費相關的議題溝通上，更加全面、有效：
- 公告
發布會議通知、會議紀錄，召集區權會，取得住戶共識，並將管理費調整的原因、幅度公告給住戶。 - 規約辦法
上傳管理費調整後的社區財務管理辦法，供住戶查閱。 - 管理費
自動產生繳費單、提醒住戶繳費，並明確列示管理費收款的項目明細，讓住戶知道他繳的這筆管理費將會被如何運用。
